住宅の財産分与で確認したい4つのポイント

ほとんどの人にとって、人生で最も高額な買い物は住宅(マイホーム)です。そのため、財産分与で住宅をどうするのかは、財産分与対象の中で大きなウェイトを占めます。

ところが、住宅は物理的に分けることができません。

にもかかわらず、権利上は持分として分けることができ、それがまた住宅の財産分与でトラブルになる原因のひとつにもなっていて、離婚後を見越した財産分与を考える必要があります。

この記事では、住宅の財産分与で確認しておきたいポイントを解説しますので、トラブルなく可能な財産分与方法を夫婦で良く話し合うようにしてください。

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ポイント1:住宅はどのくらいの価値なのか確認する

まず、住宅の価値がわからなければ、金額に換算して財産分与ができないのは理解できるでしょう。

地価に大きな変動がなくても、建物には経年劣化(古くなって価値が落ちること)がありますから、よほど人気エリアの物件でもない限り、建物が同じ価値を維持することなど考えられません。

したがって、今ならどのくらいの価値があるか求めるのですが、その方法にも種類があるので別記事を用意しました。

参考:財産分与を不動産で行うときの4つの評価方法

金額に換算できたら、ローンが残っているときは残高をマイナスして考えます。

オーバーローンの時は他の財産と相殺

ローンの特性上、返済当初の利息負担が大きく、ローン残高よりも住宅の価値が先に下がる「オーバーローン」は良くあることです。

オーバーローンの住宅は、全体としてマイナスの財産になりますので、他のプラス財産と相殺します。

このとき、他のプラス財産と相殺してもマイナスなら、夫婦でどのように処理するのかは協議しだいです。住宅の名義人がローン残高を引き受けるのか、マイナス分(残債務)を夫婦で分け合うのかは自由です。

仮に、残債務を分け合う財産分与をしても、ローン契約上の債務者が変わるわけではないことに注意してください。

なお、家庭裁判所の実務上は、財産全体がマイナスだと財産分与対象が存在しないとしますから、特別な事情がない限り、マイナスの財産分与請求は通常認められないと考えておくべきです。

ポイント2:名義変更ができるか確認する

名義変更には、住宅の名義とローンの名義の2つありますが、住宅の名義変更は所有権(または持分)移転登記によって行われ、この手続は正当な所有者・共有者であれば問題なく行うことができます。

したがって、名義変更自体は可能なのですが、住宅ローンが残っている場合は、ローン契約上で(もしくは抵当権設定契約上で)金融機関の承諾を得なくてはならないケースがほとんどでしょう。

ローン契約書を良く読むと、承諾を得ずに住宅の名義変更をした場合は、契約違反に該当して一括返済を求められる内容が書いてあるはずです。

そこで、ローン契約した金融機関に、住宅の名義変更をしたいとお伺いを立てても、承諾を得られないケースのほうが多いと思われます。

なぜ債権者の承諾が必要?

実は、住宅が名義変更されて所有者が変わっても、設定された抵当権が失われるわけではなく、ローンの返済が滞らなければ金融機関は特に困ることもありません。

しかし、名義変更によって所有者ではなくなったローン契約者が、これまで同じように返済を続けていくかどうか怪しいですよね。

名義変更が、金融機関にとって承諾しにくいのは滞納リスクだけではなく、契約者の住む住宅に行われる低金利融資だという住宅ローンならではの前提があるからです。

ローンの名義変更はできるのか

住宅の名義変更は、最悪の場合、金融機関に内緒で行うことは可能ですが(発覚すればトラブルになるので全くおすすめしません)、ローンの名義変更は金融機関の承諾が当然に不可欠です。

ローンの名義変更ができるかどうかは、新たな名義人に、現在の名義人と同等かそれ以上の支払い能力や社会的信用があることを条件とし、不足があれば連帯保証人や他の担保物件などを要求されます。

また、ローンの名義変更が可能な状況では、新たな名義人が新規でローンを組める状況と変わりませんから、新規でローンを組み、そのお金で住宅の名義を取得するのと同じです。

つまり、この流れは買主を新たな名義人とした売却と同じなのですが、夫婦間の売却ではローンを組めない金融機関が多いので、売却で解決するとしたら離婚後になるでしょう。

連帯債務からのローン名義変更は難しい

住宅が夫婦の共有名義、ローンが夫婦の連帯債務になっていると、ローンの名義変更(連帯債務から単独債務への変更)は極めて難しくなります。

というのも、連帯債務でのローン契約では、夫婦の収入合算によってローンの審査を通過している経緯があるからです。

連帯債務を単独債務に変更するのは、単純に2人分の与信を1人分に減らしてしまうため、金融機関にとって承諾しづらいのは当たり前です。

単独名義としたい人に、十分な支払い能力や社会的信用がある場合は別として、普通は断られるか、連帯保証人や他の担保物件などを要求されます。

ローンが借り換えられたら解決できる

金融機関から承諾を得られないとすると、名義変更のためにローンを完済しなくてはなりませんよね。しかし、完済できるだけの資金を持ち合わせていないのが現実で、その場合はローンを借り換える必要が出てきます。

財産分与対象の住宅以外に担保があれば良いのですが、担保不要で借りられる専用の借り換えローンも多くあるので、どうしても売却したくない場合には検討する価値があるでしょう。

もちろん、安定した収入など様々な審査がありますが、名義変更によってスッキリと財産分与できるメリットは大きいのではないでしょうか。

世の中には色々な専門家がいるもので、離婚後の住宅ローン問題を解決する専門家も存在するので紹介しておきます。

専門家が離婚後の住宅ローンのお悩み解決いたします

ポイント3:売却ができるか確認する

売却が可能かどうかの判断には2つあります。

  • オーバーローンでの自己資金確保
  • 夫婦の共有名義になっている場合の同意

これらをクリアできるなら売却はできます。もっとも、買ってくれる人がいる前提ですから、売りに出しても売れない可能性はあるのですが……。

オーバーローンでの自己資金確保

オーバーローンとは、担保としている住宅の価値より、ローン残高のほうが多い状態のことです。

そもそも、ローンが残っていなければ売却に制限はなく、ローンが残っている場合、住宅に設定した抵当権を外すため、ローンを完済しなければ売却できません。

売却代金をローンの返済資金にすることは可能なのですが、オーバーローン状態では売却代金だけで完済できないため、不足分は自己資金で補う必要があります。

つまり、売却予定額から諸費用を引いた額に、必要なら自己資金を加えて、ローン残高以上にならなければ売却はできないということです。

夫婦の共有名義になっている場合の同意

もうひとつの共有名義については、夫婦連名での売却となるので、夫婦のどちらかが売却に反対すると、それだけで売却できなくなります。

マイホームを財産分与するケースでは、住宅を失いたくない一方が反対することも珍しくないのではないでしょうか。

正確に言うと、不動産全体の売却にお互いの同意が必要なだけで、夫婦それぞれが自分の名義(持分)を売ることは自由です。

共有持分を扱っている買取業者、いえカツなら無料査定もしてくれます。

ただし、無断で持分を売ってしまうことが、新たな火種とならないように留意するべきでしょう。

売却が面倒なら買取でスピード解決という手も

住宅を一般市場で売却しようとすると、不動産会社に仲介してもらうとして、早くても数か月かかります。売れれば良いほうで、売れないまま数年も珍しくありません。

その間、内見対応したり価格交渉したりと面倒なのですが、財産分与を話し合う段階まできていれば、もはや復縁もないので、一刻も早く清算してリスタートしたいのではないでしょうか。

とにかく売ってしまいたいなら、一般市場よりも買取会社のほうが明らかに現金化までのスピードは速いです。無料査定してもらうと、おおよその金額もわかります。

また、前述の共有名義における持分売却もそうですが、売れにくい不動産の場合は、ほぼ買取会社の一択となることに加え、仲介ではないので仲介手数料が発生しない点もメリットです。

ポイント4:名義変更か売却か決める

名義変更と売却のどちらも可能なら、どちらにするか協議して決めましょう。名義変更でも売却でも諸費用が発生します。

  • 名義変更の場合:所有権(または持分)移転登記の費用など
  • 売却の場合:不動産会社への仲介手数料など

こうした諸費用については、どちらか一方が負担するのか、折半して負担する(または諸費用を控除した残りを財産分与の対象とする)のか決めておかないと、トラブルになりがちなので注意してください。

なお、諸経費の実額は、住宅の価値に大きく影響されるため、個別に計算するしかないのですが、一般には名義変更のほうが安く済みます。

少しでも簡便な方法を優先

本来なら、夫婦の協力で形成された共有財産は、夫婦それぞれの潜在的な持分があると考えるべきですが、全ての財産を個別に分けていくのは非合理的です。

財産分与では、夫婦の共有財産合計から必要な分与額を求め、最も財産分与が簡便に実現可能な方法を選択するのが一般的です。

【例】
夫の財産:預金300万円、住宅の価値2,000万円、ローン残高1,500万円
妻の財産:自動車の価値100万円、預金100万円

夫の財産=300万円+2,000万円-1,500万円=800万円
妻の財産=200万円

夫から妻への分与額=300万円

夫婦の財産合計1,000万円に対し、夫500万円、妻500万円の財産とするために、夫名義の預金300万円を妻へ分与するのが、最も簡便な方法です。

他の方法としては、夫名義の住宅とローン(合計500万円)を妻に名義変更して、妻名義の自動車と預金(200万円)を夫に渡しても、お互いが500万円となります。

しかし、わざわざ手続が増えるこの方法を選ぶとしたら、どうしても妻に住宅が必要なケースくらいではないでしょうか。

売却して現金化したほうが後腐れがない

売却して現金化すると、柔軟な財産分与を可能にするので、名義変更も売却も選ぶことができるなら、売却を優先する考え方は間違いではありません。

また、不動産を持っていても活用できない人にとっては、売却で目減りしたとしても、現金のほうが使い勝手は良く、財産の「清算」という意味にも合致します。

ただし、売りに出しても売れるかどうかわからないので、いつ財産分与できるかわからないのは、お互いに都合が悪いのではないでしょうか。したがって、名義変更のほうが財産分与のスケジュールは立てやすいです。

名義変更は単独名義を優先

住宅以外に主な財産がなく、名義変更でしか財産分与できないとしても、可能な限り共有名義ではなく単独名義を目指すべきです。

離婚したのに共有不動産で繋がっていることを、許容できるかどうかも人によって違うので何とも言えないのですが、共有名義はデメリットが多いです。

例えば、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ全体を売却できません。夫婦関係が悪化したからこそ離婚するのに、不動産を売却したいときは、共有者である元配偶者の同意を必要とするのは面倒でしょう。

さらに、共有名義のままで元配偶者が死亡すると、その相続人まで権利関係の対象者が広がり複雑化するので、トラブルが起こりやすい所有形態でもあります。

共有名義を続けるメリットがあるとすれば、夫婦が共に住宅ローン控除を受けている場合ですが、その節税効果とデメリットを良く判断してください。

【例】
夫の財産:預金400万円、住宅の持分1,000万円、ローン残高600万円
妻の財産:預金200万円、住宅の持分500万円、ローン残高300万円

夫の財産=400万円+1,000万円-600万円=800万円
妻の財産=200万円+500万円-300万円=400万円

夫から妻への分与額=200万円

夫から妻へ200万円の財産分与が必要なこのケースでは、夫名義の預金から200万円を妻に渡すのが最も簡便だとはいえ、住宅が共有名義のまま残ってしまいます。

これは良くないので、妻名義の持分とローン(200万円)を夫名義に変更し、夫名義の預金400万円を妻へ渡すと、差し引き200万円の財産分与を実現できます。

もしくは、夫名義の持分とローン(400万円)を妻名義に変更し、妻の預金200万円を夫へ渡しても同じなので、住宅を欲しい側の単独名義にできます。

現実の財産分与は、このようにキッチリできるわけではないですが、単独名義にするための対価が用意できず、分割払いになっても共有名義は避けるべきでしょう。

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