不動産の財産分与で確認したい3つのポイント

土地は分筆で分けることも可能ですが、住宅は分けることができず、夫婦間で名義を変更するか、誰かに売却して現金を分ける以外は財産分与の方法がありません。

名義を変更する場合でも、離婚する夫婦が不動産を共有するのは現実的と言えず、離婚後も良好な関係でなければ確実にトラブルの元です。できるだけ、どちらかの単独名義になる分与方法を探るべきでしょう。

また、売却して現金化すれば財産分与が容易になるとはいえ、売却したくてもできないケースがあるので、こちらも問題は山積みです。

不動産の財産分与で確認しておきたいポイントを解説しますので、トラブルなく可能な財産分与方法を夫婦で良く話し合うようにしてください。

なお、ここでは土地を分筆して分ける方法を除きます。
※土地の分筆については別記事を用意します。

ポイント1:最初に不動産の価値を調べておく

どのような場合でも避けて通ることができないのは、不動産の価値がどのくらいか算定する(評価する)ことです。これは当たり前ですよね。

ただし、不動産の価値が「購入価格」や「ローン残高」と思っているなら間違いです。不動産の価値は流動的で、市場のニーズに影響を受けるからです。

また、地価が同じでも建物には経年劣化(古くなって価値が落ちること)がありますから、建物が同じ価値を維持することなど考えられません。

したがって、今ならどのくらいの価値があるか求めるのですが、その方法にも種類があるので別記事を用意しました。

財産分与の対象になる財産の中でも、不動産は特に評価が難しく、それは定価のない不動産では実際に売却してみないと価値がわからないからです。 また、売却すれば簡単に分割できても、そのままでは分割でき...

不動産の価値が算定できたらプラスの財産として、ローンが残っているときは、ローンをマイナスの財産として他の財産と合計します。プラスの財産からマイナスの財産を控除して、残った財産を分与対象とするためです。

ローン残高のほうが多いときは?

不動産は高額なので、離婚時にローンが残っていることもあるでしょう。

ローンの特性上、返済当初の利息負担が大きく、住宅ではローン残高よりも資産価値が先に下がる「オーバーローン」が起こりがちです。

オーバーローンの不動産があっても、他のプラス財産がローン残高を超えていれば、全体ではプラスになるので財産分与は発生します。

しかしながら、不動産のローン残高が多額すぎて、プラス財産の全体を上回ったとき(債務超過のとき)は、分与対象の財産が存在しないと家庭裁判所は扱います。

【例】
夫の財産:預金300万円、住宅の価値1,000万円、ローン残高1,500万円
妻の財産:なし

夫の財産=300万円+1,000万円-1,500万円=-200万円
妻の財産=0円

このケースは債務超過(マイナス200万円)のため、財産分与は発生しないことになります。夫は離婚しても預金と住宅を保持する代わりに、1,500万円のローンは夫が支払い続けます。

ポイントは、債務超過の原因になっている住宅だけを財産分与の対象から外すのではなく、夫の預金も含めてプラス財産全体からローン残高を控除している点です。

また、夫のマイナス200万円に対して、妻へ半分の100万円を負担させる請求(残債務だけの財産分与)は、家庭裁判所の実務上で通常認められません。

もちろん、夫婦の協議で財産分与する際に、合意の上で残債務を分割することは自由ですし、調停なら合意を尊重して残債務を扱うことも考えられます。

その場合でも、債権者(ローン契約した金融機関)に対抗できないことは注意しましょう(残債務が離婚で分割されてもローン契約上の債務者は変わりません)。

ポイント2:名義変更や売却ができるか確認する

不動産の価値がわかったら、名義変更で財産分与するのか、売却で得られた代金で財産分与するのか決めるのですが、それ以前の問題として、名義変更や売却ができるかどうかの確認は必要です。

名義変更と売却では可能な条件が異なり、名義変更では不動産名義とローン名義の両方を考えなくてはなりません。

不動産の名義変更はできるのか

不動産の名義変更は、所有権(または持分)移転登記によって行われ、この手続は正当な所有者・共有者であれば問題なく行うことができます。

したがって、名義変更自体は可能なのですが、不動産のローンが残っている場合は、ローン契約上で(もしくは抵当権設定契約上で)金融機関の承諾を得なくてはならないケースがほとんどでしょう。

ローン契約書を良く読むと、承諾を得ずに不動産の名義変更をした場合は、契約違反に該当して一括返済を求められる内容が書いてあるはずです。

そこで、ローン契約した金融機関に不動産の名義変更をしたいとお伺いを立てても、承諾を得られないケースのほうが多いと思われます。

なぜ債権者の承諾が必要?

実は、不動産が名義変更されて所有者が変わっても、不動産に設定された抵当権が失われるわけではなく、金融機関が特に困ることもありません。

それならなぜ承諾?となりますよね。

そもそも金融機関は、ローン契約者(債務者かつ担保となる不動産の所有者)の支払い能力、社会的信用、不動産の利用目的などを勘案して融資を決定します。

不動産の名義変更によって、ローン契約者は所有していない不動産のために返済していくのですが、この状況は契約時に想定されていないでしょう。滞納リスクが高まったと判断されるかもしれません。

また、新たな所有者が不動産をどのように使うのかもわからず、当初予定されていた担保価値が変動するリスクすらあります。

このようなリスクを負ってまで、金融機関が不動産の名義変更を承諾する理由はなく、金融機関は不動産の名義変更を嫌がるのです。

ローンの名義変更はできるのか

不動産の名義変更は、最悪の場合、金融機関に内緒で行うことは可能ですが(おススメはしません)、ローンの名義変更は金融機関の承諾が当然に不可欠です。

ローンの名義変更ができるかどうかは、新たな名義人に、現在の名義人と同等かそれ以上の支払い能力や社会的信用があることを条件とし、不足があれば連帯保証人や他の担保物件などを要求されるでしょう。

また、ローンの名義変更が可能な状況では、新たな名義人が新規でローンを組める状況と変わりませんから、名義変更をせずとも新規でローンを組み、そのお金で元のローンを返済して、不動産の名義変更をしても同じです。

そして、この流れは買主を新たな名義人とした売却でも同じですが、夫婦間の売却ではローンを組めない金融機関が多いので、売却で解決するとしたら離婚後です。

連帯債務からのローン名義変更は難しい

不動産が夫婦の共有名義、ローンが夫婦の連帯債務になっていると、ローンの名義変更(連帯債務から単独債務への変更)は極めて難しくなります。

というのも、連帯債務でのローン契約では、夫婦の収入合算によってローンの審査を通過している経緯があるからです。

連帯債務を単独債務に変更するのは、単純に2人分の与信を1人分に減らしてしまうため、金融機関にとって承諾しづらいのは当たり前です。

単独名義としたい人に、十分な支払い能力や社会的信用がある場合は別として、普通は断られるか、連帯保証人や他の担保物件などを要求されます。

売却できるのか

売却が可能かどうかの判断には2つあり、1つはオーバーローンでの自己資金確保、もう1つは夫婦の共有名義になっている場合の同意です。

ローンが残っていなければ売却に制限はなく、ローンが残っている場合、不動産に設定した抵当権を外すため、ローンを完済しなければ売却できません。

売却代金をローンの返済資金にすることは可能なのですが、オーバーローン状態では売却代金だけで完済できないため、不足分は自己資金で補う必要があります。

つまり、売却予定額から諸費用を引いた額に、必要なら自己資金を加えて、ローン残高以上にならなければ売却はできないということです。

もう1つの共有名義については、夫婦連名での売却となるので、夫婦のどちらかが売却に反対すると、それだけで売却できなくなります。特にマイホームでは、住宅を失いたくない一方が反対することは多いでしょう。

正確に言うと、不動産全体の売却に共有者全員の同意が必要なだけで、共有者それぞれが持分を売ることは可能です。しかし、持分だけの市場ニーズは低く、持分の買い取りをしている業者くらいしか売却相手がいません。

この2点をクリアできるなら売却はできます。もっとも、買ってくれる人がいる前提ですから、売りに出しても売れない可能性はあるのですが…。

ポイント3:名義変更か売却か決める

名義変更と売却のどちらも可能なら、どちらにするか協議して決めましょう。名義変更でも売却でも諸費用が発生します。

  • 名義変更の場合:所有権(または持分)移転登記の費用など
  • 売却の場合:不動産会社への仲介手数料など

こうした諸費用については、どちらか一方が負担するのか、折半して負担する(または諸費用を控除した残りを財産分与の対象とする)のか決めておかないと、トラブルになりがちなので注意してください。

なお、諸経費の実額は、不動産の価値に大きく影響されるため、個別に計算するしかないのですが、一般には名義変更のほうが安く済みます。

少しでも簡便な方法を優先

本来なら、夫婦の協力で形成された共有財産は、夫婦それぞれの潜在的な持分があると考えるべきですが、全ての財産を個別に分けていくのは非合理的です。

財産分与では、夫婦の共有財産合計から必要な分与額を求め、最も財産分与が簡便に実現可能な方法を選択するのが一般的です。

【例】
夫の財産:預金300万円、住宅の価値2,000万円、ローン残高1,500万円
妻の財産:自動車の価値100万円、預金100万円

夫の財産=300万円+2,000万円-1,500万円=800万円
妻の財産=200万円

夫から妻への分与額=300万円

夫婦の財産合計1,000万円に対し、夫500万円、妻500万円の財産とするために、夫名義の預金300万円を妻へ分与するのが最も簡便でしょう。

他の方法としては、夫名義の住宅とローン(500万円)を妻に名義変更して、妻名義の自動車と預金(200万円)を夫に渡しても、お互いが500万円となります。

しかし、わざわざ手続が増えるこの方法を選ぶとしたら、どうしても妻に住宅が必要なケースくらいではないでしょうか。

売却して現金化したほうがスッキリ

売却して現金化すると、柔軟な財産分与を可能にするので、名義変更も売却も選ぶことができるなら、売却を優先する考え方は間違いではありません。

また、不動産を持っていても活用できない人にとっては、売却で目減りしたとしても、現金のほうが使い勝手は良く、財産の「清算」という意味でもスッキリします。

ただし、売りに出しても売れるかどうかわからないので、いつ財産分与できるかわからないのは、お互いに都合が悪いのではないでしょうか。したがって、名義変更のほうが財産分与のスケジュールは立てやすいです。

名義変更は単独名義を優先

不動産以外に主な財産がなく、名義変更でしか財産分与できないとしても、可能な限り共有名義ではなく単独名義を目指すべきです。

離婚したのに不動産で繋がっていることを、許容できるかどうかも人によって違うので何とも言えないのですが、共有名義はデメリットが多いです。

例えば、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ全体を売却できません。夫婦関係が悪化したからこそ離婚するのに、不動産を売却したいときは、共有者である元配偶者の同意を必要とするのは面倒でしょう。

さらに、共有名義のままで元配偶者が死亡すると、その相続人まで権利関係の対象者が広がり複雑化するので、トラブルが起こりやすい所有形態でもあります。

共有名義を続けるメリットがあるとすれば、夫婦が共に住宅ローン控除を受けている場合ですが、その節税効果とデメリットを良く判断してください。

【例】
夫の財産:預金400万円、住宅の持分1,000万円、ローン残高600万円
妻の財産:預金200万円、住宅の持分500万円、ローン残高300万円

夫の財産=400万円+1,000万円-600万円=800万円
妻の財産=200万円+500万円-300万円=400万円

夫から妻への分与額=200万円

夫から妻へ200万円の財産分与が必要なこのケースでは、夫名義の預金から200万円を妻に渡すのが最も簡便だとはいえ、住宅が共有名義のまま残ってしまいます。

これは良くないので、妻名義の持分とローン(200万円)を夫名義に変更し、夫名義の預金400万円を妻へ渡すと、差し引き200万円の財産分与を実現できます。

もしくは、夫名義の持分とローン(400万円)を妻名義に変更し、妻の預金200万円を夫へ渡しても同じなので、住宅を欲しい側の単独名義にできます。

現実の財産分与は、このようにキッチリできるとは限りませんが、単独名義にするための対価が用意できず、分割払いになっても共有名義は避けるべきでしょう。

まとめ

一般家庭において、最大の財産が住宅であることは非常に多く、財産分与を難しくするのは、物理的に分割できない住宅の存在です。

建物の価値が下がり、気付かないうちにオーバーローン状態ということは、決して珍しくありません。所有者の感覚より早く市場価値は落ちていきます。

不動産の財産分与は、できるだけ正確な価値を算出と、離婚後にトラブルを起こさない方法で分けることに尽きます。くれぐれも、計算上の帳尻を合わせるだけの理由で、共有名義の不動産を残さないように注意してください。

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